Restrição para contratos de alienação fiduciária de bens imóveis impacta o mercado imobiliário
No mercado imobiliário há diversas questões jurídicas que demandam a atenção de uma pessoa interessada em adquirir um imóvel, como por exemplo os tipos de garantias em operações de crédito.
Os dois tipos mais utilizados são a hipoteca e a alienação fiduciária, que são formas diferentes de empréstimos, financiamentos e negócios imobiliários.
Na hipoteca, o devedor oferece um imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento, que permanece registrado em seu nome e ele mantém a propriedade legal, em caso de inadimplência, o credor pode executar a dívida e o devedor pode perder o imóvel.
Já na alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do imóvel para o credor como garantia do empréstimo ou financiamento, e quando a dívida é quitada, a propriedade volta automaticamente ao devedor.
O que mudou na alienação fiduciária?
Recentemente, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu restringir a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, apenas às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), às cooperativas de crédito e às administradoras de consórcio de imóveis.
No caso de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos fora destas entidades, o documento deve ser formalizado exclusivamente por escritura pública lavrada por Cartório de Notas.
Dica do Especialista
O advogado Miguel Ribeiro, especialista em Direito Imobiliário, afirma que essa decisão impacta o mercado imobiliário.
O bacharel afirma que nas incorporações imobiliárias, muitas vezes, a venda dos estoques se dá por meio de financiamento direto com a incorporadora, utilizando instrumentos particulares de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Com a mudança, isso não será mais possível.
Na prática, a obrigatoriedade de a instrumentalização por escritura pública vai elevar os custos para o cliente comprador, que passa a ser obrigado a arcar com os custos do Cartório de Notas.
No Estado de São Paulo, por exemplo, um imóvel comercializado por R$ 300 mil, cujo financiamento direto pelo vendedor e garantido por alienação fiduciária seja no valor de R$ 240 mil, terá um custo de cerca de R$ 4.500,00, apenas de escritura, sem incluir as despesas de ITBI e Registro.
Além disso, a nova regra burocratiza o processo de venda, cujos procedimentos de formalização costumavam ser feitos pela própria incorporadora e loteadora.
A decisão também impacta diretamente no tempo e nos custos para estruturar operações de crédito, uma vez que cada Cartório de Notas adota procedimentos e prazos distintos. As Corregedorias-gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal têm 30 dias para adequar seus normativos à nova regulamentação.
“Essa mudança é vista como um retrocesso pelo mercado, por adicionar custos e burocracia às operações que até então podiam ser formalizadas por instrumentos particulares”, reforça o jurista.
Comercialização de lotes
Em relação à comercialização de lotes, é preciso distinguir entre vendas feitas pelo loteador e vendas feitas por terceiros.
Nas vendas realizadas pelo loteador, prevalece às disposições do § 6º do art. 26 da Lei 6.766/79, que prevê que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”
Destaca-se que, no caso da venda de loteamento, ela possui tutela pública, que lhe confere juridicidade e autenticidade, uma vez que o instrumento padrão de venda e compra é submetido ao crivo prévio do Oficial de Registro de Imóveis para arquivamento juntamente com os demais documentos obrigatórios para o registro do loteamento, e tem competência para analisar se o instrumento preenche as formalidades da lei.
Entretanto, nas vendas realizadas por terceiros (parceiros que receberam lotes em participação do empreendimento, por exemplo), deixa de ser possível a constituição da alienação fiduciária em garantia por instrumento particular, se fazendo obrigatória a formalização por escritura pública, em Cartório de Notas.
Dica do EspecialistaQual a melhor escolha de sofá para você e sua família?
Quanto tempo você fica no sofá? Tem crianças ou pets em casa? É para assistir TV, descansar ou receber os amigos? O sofá precisa combinar com o seu jeito e com as funcionalidades que você precisa. Por isso, siga as Dicas da Especialista e avalie as suas necessidades antes de escolher o melhor sofá para ser seu companheiro.Hoje, a Dica da Especialista é da arquiteta da PATRIANI, Júlia Macedo. Ela conta que classifica duas tendências de sofás, que, inclusive, estão sendo bem utilizadas nos projetos da PATRIANI.Os sofás com design curvos, tem um formato mais orgânico, que deixa o ambiente mais charmoso, com personalidade e traz uma sensação de leveza para o espaço. Este tipo de sofá é mais comum em ambientes comerciais, mas “tem ganhado o coração dos lares residenciais, tanto em salas de estar, quanto em terraços sociais”, conta a arquiteta.Outra tendência são os sofás com design modulares, com um formato mais quadrado, com ou sem encosto de costas e braços. Este modelo permite “brincar” com as posições dos módulos, deixando o ambiente mais versátil e muito elegante.“Este tipo de designer é o queridinho nos nossos decorados, por mostrarmos justamente esse conceito de sofisticação, que os clientes só encontram nos apartamentos decorados da PATRIANI”, diz Júlia Macedo. De um modo geral, conta a especialista, os sofás precisam trazer o aconchego e a funcionalidade necessária para cada projeto, sendo no ambiente comercial ou residencial.Seguem dicas especiais da nossa arquiteta para você pensar na hora de escolher o próximo sofá para o seu PATRIANI: O design do sofá tem que ser escolhido de acordo com o layout do seu ambiente e entender qual será sua funcionalidade; O tecido que está em alta é o Bouclé, que voltou com tudo em 2023, porém, o mais vendido ainda é o de linho, que traz muita elegância para o sofá; Para quem tem crianças e animais de estimação, o ideal são os tecidos com a tecnologia Easy Clean aplicada nos fios, pois dá resistência ao estofado, mantém limpo por mais tempo e é mais fácil de higienizar. Para finalizar e, você acertar em cheio na escolha do seu sofá, tenha o auxílio de um arquiteto ou designer, pois esses profissionais tem conhecimento técnico para propor o modelo, cor, tecido, formato e indicar a posição ideal no ambiente conforme sua necessidade! Depois de todas estas Dicas da Especialista, agora é a hora de planejar como será essa sua jornada para a escolha deste móvel tão importante para o seu lar, considerando a funcionalidade, a decoração e o conforto da sua família no seu PATRIANI! Boas escolhas!2 min
01/10/2024
Dica do EspecialistaComo manter o pet sempre limpinho
A higiene do pet é importantíssima para a saúde do animal e também para o bem-estar da família inteira. Cães e gatos limpinhos não ficam doentes nem transmitem doenças para seus donos, pois não carregam bactérias para seu apartamento nem para as áreas sociais do prédio. Então a importância da higienização dos pets vai além de manter a boa aparência dos ambientes, sem pelos nem pegadas. Confira aqui como garantir a higiene do seu amigão. As dicas são de Davi Brito, groomer, instrutor e consultor pet. Rotina de passeiosOs passeios diários são essenciais para desestressar os cães e também para que eles façam suas necessidades básicas. O ideal é estabelecer uma rotina bem definida de passeios, pelo menos, uma vez pela manhã e uma à noite. Assim o pet vai fazer suas necessidades sempre nos mesmos horários e talvez nem utilize o próprio apartamento para isso. Mas lembre-se sempre de recolher as fezes com saco plástico, para manter limpos os locais públicos, como as ruas. Necessidades no mesmo lugarMesmo com passeios diários e periódicos, é importante ensinar o pet a fazer necessidades sempre no mesmo local do apartamento, por exemplo, no quintal aberto do seu PATRIANI, forrando o chão com jornal ou tapete higiênico especial para pets. Para educar o pet, de preferência quando ele ainda é filhote, a dica de Davi Brito é utilizar palavras curtas de comando, como “xixi aqui pode”, “xixi não pode”. Para facilitar, você pode dar uma recompensa, como um biscoito, quando o cão faz necessidades no lugar correto. Também existem produtos específicos para evitar xixi em locais indesejados e outros para estimulá-lo a urinar em locais desejados. Partes íntimas e patinhasNa volta dos passeios ou depois de brincar no pet place, é essencial parar no dog wash do prédio PATRIANI para higienizar seu cão. Lá, você pode lavar as patas dos cães e raspar suas almofadinhas para tirar possíveis bactérias, fungos e sujeiras. Assim o cachorro não transmite doenças nem deixa pegadas nos sofás, tapetes e pisos do apartamento ou das áreas sociais do prédio. “Hoje, no mercado pet, existem vários produtos específicos, até mesmo lencinhos umedecidos, para limpar as patas dos cães”, lembra Brito. Você também pode aproveitar o chuveirinho do dog wash PATRIANI para higienizar as partes íntimas dos pets com produtos adequados e depois utilizar o secador. Periodicidade dos banhosO dog wash dos prédios PATRIANI tem toda a infraestrutura para o banho dos pets. Mas quantas vezes por semana isso deve acontecer? “Depende basicamente do pelo do cachorro”, afirma Davi Brito. Cachorros com pelo longo, que embola com facilidade, devem tomar banho, pelo menos, uma vez por semana. A dica vale para raças como shih-tzu, york, maltês e lhasa.Cães de pelagem primitiva não podem tomar banho toda semana para preservar a camada de gordura de proteção da pele e porque podem desenvolver dermatite. Então devem se banhar a cada 15 dias e, no meio tempo, usar um produto a seco para controlar o cheiro do dia a dia. É o caso do spitz, do husky e do samoieda. Animais com pelo curto demoram muito para desenvolver um odor desagradável, então podem tomar banho a cada 20 dias. Eles têm um óleo de proteção, que provoca uma aparência de brilho. Estão nesta lista o labrador, o SRD de pelo curto, o Jack Russell e o buldogue.2 min
12/09/2024
